העברת דירה במתנה ובירושה – ההיבטים המיסויים שחייבים להכיר - עו"ד אדי ארבילי

מאמר מאת עו"ד אדי ארבילי

מבוא – העברת מקרקעין בתוך המשפחה, לא רק עניין רגשי

העברת דירה בתוך המשפחה, בין אם במתנה ובין אם בירושה, היא אחד הנושאים השכיחים ביותר במיסוי מקרקעין. הורים מעבירים דירה לילדיהם, בני זוג מעבירים דירה ביניהם, ויורשים מוצאים עצמם עם דירה שהניח להם המנוח. בכל אחד מהמקרים הללו יש היבטים מיסויים שחשוב להכיר, שכן הטיפול המיסויי בכל אחד מהם שונה באופן מהותי. מאמר זה סוקר את שני המסלולים, את ההטבות המיסוייות הקיימות, ואת המלכודות שיש להיזהר מהן.

העברה בירושה – סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין

נקודת המוצא העיקרית בירושה היא סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, הקובע כי הורשה מחמת צוואה או על פי דין אינה מהווה "מכירה" לצורכי החוק. זהו עיקרון חשוב: ברגע ההעברה ליורשים, לא נוצר אירוע מס – לא מס שבח ולא מס רכישה. היורשים "נכנסים לנעליהם" של המוריש, ויום הרכישה שלהם הוא יום הרכישה של המוריש. עם זאת, העניין אינו פשוט כל כך. כאשר היורשים יבקשו למכור את הדירה שירשו, הם יצטרכו להתמודד עם חיוב מס שבח כמו כל מוכר אחר, כאשר יום הרכישה לצורך חישוב השבח הוא יום הרכישה של המוריש, לא יום הפטירה.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה – סעיף 49ב(5) לחוק

סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח בעת מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, אך זאת בכפוף לקיום ארבעה תנאים מצטברים: הדירה צריכה להיות "דירת מגורים מזכה"; אילו המוריש היה בחיים היא היתה דירתו היחידה; אילו המוריש היה מוכר את הדירה היה פטור ממס שבח (כלומר עמד בתנאי הפטור); והיורש הוא בן זוגו, צאצאו או ילדו של המוריש. פטור זה מוגבל לתקרה המעודכנת על ידי רשות המיסים (נכון לשנת 2025 – כ-5,008,000 ש"ח).

חשוב לשים לב לכך שאם אחד מארבעת התנאים אינו מתקיים, הפטור לא חל. למשל, אם למוריש היו שתי דירות, היורש לא יוכל ליהנות מפטור זה ויידרש לבחון חלופות מיסוייות אחרות – כגון החישוב הליניארי המוטב (שעליו כתבנו במאמר נפרד) או הפטור לדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2).

העברה במתנה לקרוב משפחה – סעיף 62 לחוק

סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה, מיחיד לקרוב משפחה, פטורה ממס שבח לנותן המתנה (המעביר/המוכר). המס אינו מבוטל אלא נדחה – הוא יחול ביום שמקבל המתנה ימכור את הנכס.

מי הם "קרובי משפחה" לצורך סעיף 62? החוק מגדיר רשימה רחבה: בן זוג, הורה, הורה של הורה (סבא/סבתא), צאצא, בני זוגם של אלה, אח/אחות, ובני זוגם של אח/אחות. חשוב להדגיש: דוד ואחיין אינם "קרובים" לצורך סעיף 62. דוד הוא אח של הורה, לא אח שלך; ואחיין הוא ילד של אחיך, לא צאצא שלך. לכן, העברת דירה מדוד לאחיינו או מאחיין לדודו לא תיהנה מפטור לפי סעיף 62 ותחויב במס שבח מלא.

יש לשים לב להגדרה של "קרובי משפחה" – היא שונה בין סעיף 62 (פטור ממס שבח) לבין תקנות מס רכישה. למשל, העברה בין אחים: אח מעביר דירה לאחיו. לצורך מס שבח, סעיף 62 מעניק פטור לאחים, אך בתנאי מגביל – רק אם הנכס שמועבר התקבל אצל המעביר מהורה או מהורי הורה, ללא תמורה או בירושה. אם האח רכש את הדירה בעצמו בשוק החופשי – הפטור ממס שבח לא יחול. לעומת זאת, לצורך מס רכישה – אח נחשב "קרוב" בתקנות ללא תנאי נוסף, ומקבל המתנה ישלם שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל. שילוב זה מדגים כיצד עסקה אחת יכולה להיות פטורה ממס אחד אך חייבת במס אחר, ולכן חובה לבדוק את שתי ההגדרות בזהירות.

מס רכישה בהעברה במתנה – כלל השליש

למרות שנותן המתנה פטור ממס שבח (לפי סעיף 62), מקבל המתנה (הנעבר) אינו פטור ממס רכישה. אלא שלפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה, כאשר המקרקעין מועברים לקרוב משפחה כהגדרתו בתקנות, מס הרכישה יהיה שליש בלבד ממס הרכישה הרגיל. החישוב פשוט: מחשבים את מס הרכישה הרגיל שהיה משולם ברכישה רגילה, ומשלמים שליש ממנו. יש חריג אחד: העברה בין בני זוג החיים יחד פטורה ממס רכישה לחלוטין.

תקופת הצינון – המלכודת שרבים לא מכירים

מי שקיבל דירה במתנה ומבקש למכור אותה בפטור ממס שבח (לפי סעיף 49ב(2) – פטור דירה יחידה), צריך להמתין "תקופת צינון" הקבועה בסעיף 49ו לחוק. תקופת הצינון היא תקופה מינימלית שצריכה לחלוף בין קבלת המתנה לבין המכירה לצד שלישי. הכללים הם: אם מקבל המתנה גר בדירה דרך קבע – תקופת הצינון היא 3 שנים מיום קבלת המתנה. אם מקבל המתנה לא גר בדירה – תקופת הצינון היא 4 שנים.

הכלל הזה חל רק כאשר המתנה התקבלה ממי שהוא עצמו הורה, הורה של הורה, או בן זוג של נותן המתנה. אם המתנה התקבלה מבן זוג – לא חלה תקופת צינון כלל. זהו פרט קריטי שמשפיע על תכנון מס – העברה מבן זוג אינה מחייבת תקופת צינון, בעוד שהעברה מהורה לבן (למשל) כן מחייבת.

טעויות שכיחות שיש להיזהר מהן

הנה מספר נקודות שנתקלתי בהן במהלך העבודה:

הנקודה הראשונה – העברת דירה במתנה אינה פטורה ממס. מקבל המתנה משלם מס רכישה (שליש מהרגיל), וכאשר ימכור את הדירה – ישלם מס שבח מלא.

הנקודה השנייה – ההגדרת "קרוב משפחה" שונה בין סעיף 62 לבין תקנות מס רכישה. חובה לבדוק את שתי ההגדרות בזהירות. דוד ואחיין אינם "קרובים" באף אחת מההגדרות – העברה ביניהם תחויב במס מלא.

הנקודה השלישית – אל תשכחו את תקופת הצינון. מי שקיבל דירה במתנה מהוריו ומוכר אותה לפני שחלפו 3 שנים (אם גר בה) או 4 שנים (אם לא גר בה) – לא יוכל ליהנות מפטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2).

הנקודה הרביעית – היום רבים רואים בירושה "מתנה" ולא "ירושה". ההבדל חשוב: אם המוריש העביר דירה לילדיו בחייו – זו מתנה, ויחולו דיני סעיף 62 ותקופת הצינון. אם הם קיבלו את הדירה רק לאחר פטירתו (על פי צוואה) – זו ירושה ויחולו דיני סעיף 4 (ללא תקופת צינון). להבחנה זו יש השלכות מיסוייות משמעותיות.

סיכום

העברת דירה במתנה ובירושה מעוררת שאלות מיסויית רבות שאינן פשוטות כפי שנראה במבט ראשון. ההבדלים בין מתנה לירושה, ההגדרות השונות של "קרוב משפחה", תקופות הצינון, והתנאים המצטברים לפטור על פי סעיף 49ב(5) – כל אלה מחייבים היכרות מעמיקה עם החוק ותכנון מס נכון לפני ביצוע העסקה. העברה לקרוב משפחה היא אמנם פטורה ממס שבח, אך היא לא פטורה מנטל מס – מס הרכישה ישולם בכל מקרה, ולעיתים במלואו. אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי, וכל מקרה ייבחן לגופו.

לייעוץ בנושא העברת דירה במתנה או בירושה, אנא צרו קשר. עו"ד אדי ארבילי