דירה מגזלן- אמצעי זהירות בעסקאות מקרקעין

יום אחד צדה את עינו של רוני (שם בדוי) מודעה לרכישת דירה במיקום אטרקטיבי ובמחיר נאה במיוחד. המוכר המכובד קבע איתו בבית קפה, ומשם החל תהליך של משא ומתן כסדרו. רוני בחור אחראי, ביצע את העסקה באמצעות עורכת דין שבדקה היטב את תעודת הזהות של המוכר שנראתה תעודה רגילה, ואף השוותה את פרטי המוכר ומספר הזהות, לאלה הרשומים בנסח הטאבו תחת שמו של בעל הדירה, וגם צילמה את תעודת הזהות של המוכר.

המוכר קיבל את הכסף באמצעות עורכת הדין, לאחר שהכספים הופקדו אצלה על ידי הרוכשים וכך יצאה לה העסקה לדרך ונרשמה בטאבו על שם רוני בשעה טובה ומוצלחת. לימים, רוני, משיקולי מיסוי (שעליהם נרחיב במאמר נפרד), מעביר את הדירה על שם אביו ומאז הם חיים באושר בדירה שנרכשה. ימי החורף התחלפו בימי אביב והאחרונים התחלפו בימי הקיץ הלוהטים.

והנה, ביום שמשי אחד, נשמעות נקישות בדלת. על המפתן עומד, במבט מעט מופתע, ישראלי ששהה תקופה ארוכה באנגליה ושאלה אחת בפיו: מה אתם עושים בדירה שלי ?!

המוכר, כך התברר, הצליח לזייף תעודת זהות ישראלית של בעל הבית המקורי, ואף הצליח, כפי הנראה, להחליף את המנעול של הדירה. שתי הפעולות, זיוף תעודות זהות והחלפת מנעולים אינן מסובכות במיוחד לאנשי מקצוע.

באופן הזה נפתח סכסוך משפטי בין מי שרכש דירה בתום לב, לבין אנגלי-ישראלי תמים שהשאיר לעצמו את הדירה כדירת קיט, אף הוא תם לב.

סעיף 10 לחוק המקרקעין מעניק הגנה למי שקונה מקרקעין מוסדרים בתנאים המוגדרים כתקנת השוק: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". החוק קובע ארבעה תנאים להגנה על רוכש תמים: רכישה של מקרקעין מוסדרים (למשל רשומים בטאבו), בתמורה (תמורה סבירה שלא מעוררת חשד), בתום לב- זאת אומר בלי שהרוכש יודע כי מדובר בנוכלות; והתנאי האחרון, שהרישום, עליו הסתמך הרוכש, צריך להיות שגוי.

אלא שבמקרה שלנו, כמו בכל מקרה של זיוף זהות או זיוף יפוי כח, הרישום אינו שגוי!!! הרישום בטאבו מדויק. הדירה אכן שייכת למי שכתוב שהיא שייכת לו. ולכן, כללי תקנת השוק אין בהם כדי להועיל לרוני.

אבל רגע, רוני נזכר, העברתי את הדירה לאבא והוא הסתמך על רישום שגוי שכן הדירה שהיתה רשומה על שמי לא היתה שלי בפועל אלא של הבחור האנגלי, והאב לא הסתמך כמוני על תעודת זהות מזויפת!

לדאבונו הרב של רוני, העברת הדירה לאביו לא יכולה לסייע לו, משום שאביו לא שילם תמורה בגין הדירה (קיבל אותה במתנה מרוני) ולכן לא יכול לקבל הגנה של תקנת השוק.

בפסק הדין של בית המשפט המחוזי רוני נותר בלי דירה ובלי כסף כשבבעלותו ובחזקתו נותר רק צילום מוקטן בשחור לבן של נוכל מכובד למראה.

מה אפשר לעשות כדי לצמצם אפשרויות של תרמית ?! ראשית, צריך להיזהר מעסקאות אטרקטיביות מידי !; שנית, צורות תשלום משונות צריכות להדליק נורה אדומה; שלישית, ניתן למשל להשוות את התמונה בתעודת הזהות לתאריך הנפקתה ולתאריך הלידה ולראות האם רואים בתמונה אדם בגיל ארבעים שעל פי תאריך הלידה הנקוב בתעודה, צריך היה להיות במועד הנפקתה (שגם הוא נקוב) בגיל 60 !; רביעית, אפשר לדרוש לראות תעודה נוספת, בלי להתבייש, נניח גם רישיון נהיגה או דרכון, ואף ניתן לברר עם השכנים, האם הם מכירים את הבעלים ומזהים אותו, והיד עוד נטויה. בהיותי חשדן, בעסקה שנקרתה בדרכי בחודש שעבר, קיבלתי צילום של תעודות זהות של בני זוג (רוכשים), תעודות שהונפקו על ידי משרד הפנים לשניהם באותו היום! הדבר עורר את חשדי והיה מבחינתי נורה אדומה, מי הם בני הזוג שהולכים יחד להנפיק תעודות זהות! ומה קרה לתעודות הקודמות שלהם? בירור עם עורכת הדין שלהם העלה את הסיבה – הם חשו שהתעודות נושאות תמונה ישנה מידי שמקשה את הזיהוי והלכו יחד למשרד הפנים, עורכת הדין אף הכירה אותם היכרות אישית, והם לא מקבלים דבר על פי ההסכם עד שכל הכסף נמצא בידי המוכרת, הלקוחה שלי. נורה אחת פחות בגרילנדה של נורות האזהרה.

---