מס שבח - אי הכרה בהוצאות מימון בתקופת השכרת הדירה - פסק דין קליינר

מאמר מאת עו"ד אדי ארבילי

תיאור המחלוקת

במטרה להקטין את מס השבח מבקשים מוכרי דירות לנכות כנגד השבח את הוצאות הריבית הריאלית שהוציאו לשם רכישת הדירה (הכרה בריבית ששולמה במסגרת המשכנתא). המנגנון הוא צירוף הוצאות הריבית הריאלית של המשכנתא למחיר הרכישה ואגב כך הקטנת השבח ומס השבח.

הוראת ביצוע 5-2013 מתייחסת לסוגיה ומבחינה בין מסלולי השכרת דירת המגורים, כאשר מי שבחר בשני המסלולים: מסלול מס מופחת של 10% מס או מסלול פטור, לא יוכל לנכות מהשבח את הוצאות המימון, כך נכתב בסעיף 3.8(ד) להוראת הביצוע:

ד. דירה שהושכרה למגורים

למען הסר ספק, במכירת דירת מגורים מזכה אשר הושכרה למגורים והמוכר בחר להחיל על הכנסותיו מדמי השכירות את הוראות מסלול המס המופחת (10% מס לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה) או את מסלול הפטור המלא (על פי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן -1990), לא ייהנה המוכר מניכוי הוצאות שוטפות בניכוי מהשבח, לרבות הוצאות מימון, למרות שלא ניתן היה לתבוע אותן אצל פקיד השומה במסלולים אלו, וזאת משום שמסלולים אלו מגלמים בתוכם הכרה של ההוצאות השוטפות ובתוכם הפחת.

יודגש, כי הוראת ביצוע 5/2007 והתוספת מכוחה בעינן עומדות, משמע, יש לחשב את הפחת שהמוכר היה רשאי לדרוש בתקופות בהן הדירה הייתה מושכרת ולהוסיפו לשווי המכירה או להפחיתו משווי הרכישה בהתאם לאמור בהוראת הביצוע ובתוספת.

נזכיר כי במסגרת הדיווח על עסקת המכר, על מוכר הדירה לציין את התקופה שבה הדירה היתה מושכרת ובהתאם לכך מוספים לשווי המכירה (או מפחיתים משווי הרכישה) מרכיב של פחת על הדירה, פעולה אשר מגדילה את השבח ואת מס השבח. כלומר, מצד אחד הפחת המחושב לתקופת השכרת דירת המגורים מגדיל את המס, וכעת מבקשים להקטין את מס השבח על ידי הכרה בהוצאות המימון של רכישת הדירה שהושכרה (הריבית הריאלית של המשכנתא).

הכרעת פסק הדין בעניין קליינר

פסק הדין ת"צ 10474-09-21 קלנייר ואח' נ' מדינת ישראל אשר ניתן ביום 12.7.2023 (במסגרת דחיית בקשה לאישור תובענה ייצוגית) הכריע בסוגיה וקבע כי מי שבחר במסלול פטור ממס בהשכרת דירת המגורים שלו, על אף שלא ניצל בפועל את האפשרות לנכות הוצאות מימון במסגרת תשלומי מס הכנסה (משום שאין אפשרות כזאת כאשר יש פטור ממס) עדיין יספוג את הגדלת מס השבח כתוצאה מהוספת הפחת לשווי המכירה (או הפחתתו משווי הרכישה) כאמור ללא יכולת לנכות הוצאות מימון כנגד השבח של הדירה (למרות שבמסלול הפטור לא עשו מול מס הכנסה שימוש באפשרות של ניכוי הוצאות המימון). נימוק בית המשפט הוא שהפטור ממס על השכרת דירת המגורים כבר מגלם בתוכו את ניכוי ההוצאות (לרבות הוצאות ריבית ריאלית), כך שניכוי נוסף במסגרת מס שבח מהווה כפל הטבה.

יודגש כי העקרון של ייחוד ההוצאות להכנסות פטורות יושם בפסק דין אחר בעניין PIV (ע"א 5883/18 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' BV PIV שניתן ביום 2.12.2019)

לייעוץ, אנא צרו קשר. עו"ד אדי ארבילי